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优德w88会员登录:北京市住宅刚需群体规模庞大,小户型商品房住宅市场热度高、价格增速较快【图】

2018年10月24日 10:38:04字号:T|T

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    住房的需求主要表现在当地常住人口规模,人口数量的增长扩大了当地住房需求的规模,刺激了当地的住房、租房市场价格,同时外来人口数量的增长也会在一定程度上刺激当地住房、租房市场的供需变化。

2013-2017年北京市城市常住人口规模走势图

资料来源:各地方统计局、智研咨询整理

    从历史数据反映出北京市常住人口在2014和2015年增速明显,分别增长了1.74%和0.88%,在2016和2017年常住人口规模逐渐控制在2171万人附近,整体规模的控制一定程度抑制了住宅需求规模的增长,但是从人口年龄结构的细分区间来看,常住人口下降的主要集中在年青一代。

    2013年北京市25-34岁人口占比23.9%,2014年下滑至22%,虽然2015和2016年略有增长,但近四年的表现整体处于下滑趋势。

2013-2016年北京市25-34岁人口占比走势图

资料来源:北京市统计局、智研咨询整理

    另一方面,北京市中年、中老年人口结构占比呈现稳定的增长趋势。

2013-2016年北京市45-54岁人口占比走势图

资料来源:北京市统计局、智研咨询整理

    北京市45-54岁人口数量占比从2013年的13.9%上升至2016年的16.3%,三年增长了17.27%,快速增长一方面来自于我国人口结构老龄化,另一方面来自于北京市成熟的经济环境,吸引了全国各地的成熟的企业迁址北京以此获取更多的业务机会。

    上述两个年龄阶段的人口在住房需求方面,主要集中在首套房的刚需需求和中高端住宅的改善需求。由于首套房的刚需人群资本积累周期较短,资本实力相对薄弱,购房标的表现在90m2及以下空间住宅。而中高端住宅改善需求的人群通过一定时期的资本积累,具有一定的购买实力,对于现有住房的改善需求,购房目标体现在空间改善以及环境改善领域。

    从国家统计局发布的数据显示,2018年9月北京市90m2及以下住宅价格自2015年至今增幅23.2%,而90-144m2和144m2以上住宅销售价格增幅高达40.2%和41.4%。

    2018年以来国家对房地产的限制措施进一步加大,尤其在一线城市,房价限制效果尤为明显,以北京为例,2018年3月以来,北京房价波动明显平稳,90平方米以上住宅价格波动更是低于90平方米以下的住宅。

2018年1-9月北京市细分住宅空间价格环比指数走势图

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

    根据智研咨询发布的《2019-2025年中国商品房市场运营模式分析及发展趋势预测研究报告》数据显示:2018年1-9月北京90平方米及以下住宅月平均涨幅略高于90平方米以上住宅。住宅价格指数上涨主要来自两个方面,首先是90平方米以下住宅需求群体不仅包括刚需人群还有房地产投资群体,同时25-34岁人群占比规模较大,提升了90平方米住宅的需求占比结构,刺激该空间住宅的价格上涨;另一方面,北京市常住外来人口每年保持在800万人左右,外来人口的刚性需求主要反映在小户型住宅的需求空间。

资料来源:国家统计局、智研咨询整理

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